不動産の適正価格を算定する収益還元法とは

不動産投資に限らず、不動産投資型クラウドファンディングで不動産(小口)投資を行う場合にやはり留意しなければならないのは不動産価格の妥当性です。

いくら不動産からあがってくる賃料収入が将来にわたって出てくるといっても、どこかのタイミングで不動産を売却することを想定すると、適正価格で不動産を取得することは投資リスクを軽減する上では非常に重要です。

一方で不動産は個別性が高く、取引(売買)の頻度も少なく、また他社の取引価格の実態を把握するのは業界の人間でも困難なことからこの適正価格での取引を保証する手段として、J-REITでは投資運用会社が不動産鑑定評価を外部より取得したり、不動産投資型クラウドファンディングでも営業者が不動産鑑定評価を取得することが増えてきています。

今回はそんな不動産の適正価格を確認するための手段としての不動産鑑定評価で特に用いられる収益還元法について解説していきたいと思います。

投資用不動産の価格の三面性

投資用不動産の価格の適正性を確認するために、特に不動産鑑定評価を取得することを想定すると、不動産は以下の価格の三面性があるとされ、その三要素を特に考慮されます。

価格の三面性について

この中で今回は特に重要となる収益性に着目した収益還元法を解説します。

収益還元法は不動産の収益性に着目した手法で、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、現在の対象不動産のあるべき価格を求める手法です。

収益還元法はその中でも更に直接還元法とDCF法が用いられます。不動産の価値評価をする中で収益還元法は原価法や取引事例比較法と比較して一般的で、例えば証券化対象不動産の鑑定評価を取得する場面(J-REITで新しく物件を取得・売却する際などをイメージしていただければ)では、DCF法を用いた不動産鑑定評価の適用が義務付けられており、直接還元法を用いてその評価の妥当性の検証を行うといった使われ方をすることが多いです。次回では直接還元法とDCF法で算出する不動産の価値の具体的な計算方法について解説していきたいと思います。

New Frontier Funding編集部
編集部
多くの投資型クラウドファンディングサービスの立ち上げのための許認可の取得から事業運営までを手掛けてきたNew Frontier Capital株式会社・New Frontier行政書士事務所の編集部にて作成しております。

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