【トーセイ不動産クラウドファンディング】倒産隔離型の不動産CFの魅力

不動産金融に精通したトーセイグループの強み

「トーセイ不動産クラウドファンディング」は東証一部上場のトーセイ株式会社によって運営されている不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

トーセイ株式会社を中心としたトーセイグループでは、上場REITの運営も行っており、東証上場のトーセイ・リート投資法人(証券コード3451)やその資産運用会社であるトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社なども擁しています。

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直近の2020年11月期の第3四半期決算の決算説明資料からも、トーセイ・リート向けの売却を含む不動産の売買(流動化)事業で安定して収益をあげていることがわかります。

トーセイ株式会社2020年11月期第3四半期決算説明資料より(https://pdf.irpocket.com/C8923/BYOH/u2RI/YCNg.pdf)

昨今の新型コロナウイルス感染症拡大の影響はあっても2020年11月期でもグループ連結で売上高646億円、税引前利益で50億円を見込んでいて(2020年10月5日発表時点)、堅調な経営が行われています。

トーセイ株式会社2020年11月期第3四半期決算説明資料より(https://pdf.irpocket.com/C8923/BYOH/u2RI/YCNg.pdf)

不動産の物件取得からバリューアップ、売却までの豊富なノウハウを有し、上場REITを始めとした不動産証券化にも非常に精通しているのがトーセイ株式会社であり、その知見を活かして不動産投資型クラウドファンディングサービスである「トーセイ不動産クラウドファンディング」も立ち上げられています。

トーセイ不動産クラウドファンディングの概要

そんなトーセイ株式会社によって運営されているトーセイ不動産クラウドファンディングは2020年8月に第1号案件の募集が開始した新しいサービスです。

トーセイクラウドファンディングのサービスページはこちら

トーセイ不動産クラウドファンディングは従来の不動産特定共同事業法に基づく不動産投資型クラウドファンディングと大きく異る特徴があり、それは不動産特定共同事業法の3号・4号スキームが採用されている点です。

2020年12月21日から募集開始した第2号案件を例にみていくと以下のようになっています。

トーセイクラウドファンディングの第2号案件募集ページより(https://trec-funding.jp/investment/fund_detail/2/)

従来の不動産投資型クラウドファンディングではサービスを運営している営業者が物件を取得し、営業者に対して匿名組合出資を行っていました(不動産特定共同事業法の1号スキーム)。このスキームの場合、営業者が倒産した場合など、倒産隔離がされていないため、投資家の出資元本が毀損するリスクがありました。

また、倒産隔離が担保されていないこともあり、営業者は対象物件の取得や運用に関して借入金(ローン)を設定してレバレッジをかけて運用することが現実的に難しく、利回りがどうしても低くなりがちでした。

一方でトーセイクラウドファンディングでは3号・4号スキームという、SPC(特別目的会社・特例事業者)を別途設立してそのSPC(第2号案件の場合は合同会社トレック・ムーン)が対象不動産を取得するため、万一、トーセイ株式会社が経営破たんを起こしたような場合でも、トーセイ株式会社の債権者が運用対象としている物件を差し押さえてしまうといったリスクが回避されています。

トーセイクラウドファンディングの第2号案件募集ページより(https://trec-funding.jp/investment/fund_detail/2/)

第2号案件では行われていませんが、その倒産隔離を厳密に行うことにより、不動産投資型クラウドファンディングでも借入によって投資にレバレッジをかけていくことが容易になり、実際に第1号案件では運用対象不動産に借入を設定して匿名組合の投資家の利回りを高める取り組みが行われていました。

トーセイクラウドファンディングの第1号案件募集ページより(https://trec-funding.jp/investment/fund_detail/1/)。SPCである合同会社トレック・アースが信託銀行から借入を行う

SPCによる倒産隔離スキームを採用することのデメリットはないの?

一方で3号・4号スキームを採用した場合、SPCを活用して倒産隔離を確保したり、SPCが借入を行うことで投資家の運用利回りを高めることができる反面、投資家に取ってデメリットはないのかという点が懸念されるかも知れません。

基本的にはやはりデメリットとしてあげられるのは運用対象不動産を管理するためだけに会社を一社管理する必要があるため、会社の管理コストなどはどうしてもかかってしまいます。そのため、金額の小さい運用不動産のためだけに会社を用意していくことは実務的に難しく、どうしても不動産の金額は一定以上の規模のものに限られ、運用期間も長めになりがちです。トーセイクラウドファンディングでは第1号及び執筆時点で募集が行われている第2号案件も募集金額が数億円規模で運用期間も3年となっており、他の不動産投資型クラウドファンディングサービスに比べると金額も大きめの物件を扱っており、運用期間も長いです。

トーセイクラウドファンディングファンド一覧ページより(https://trec-funding.jp/investortop/my_page.html)

トーセイグループの運用ノウハウをもとに、倒産隔離も行われているため、中長期の運用目的で余裕資金を投資したい

トーセイクラウドファンディングはどちらかというと玄人好みのスキームとなっています。また、トーセイグループは豊富な収益物件の取得・バリューアップ・運用実績があるため、物件の管理や売却に関する安心感はやはり格別なものがあります。

運用期間が3年と少し長めにはなりますが半年毎に配当が払われるので投資のメリットも継続的に享受できます。非常におすすめな注目度の高い不動産投資型クラウドファンディングサービスとなっていますのでぜひご検討してみてください。

トーセイクラウドファンディングのサービスページはこちら

New Frontier Funding編集部
編集部
多くの投資型クラウドファンディングサービスの立ち上げのための許認可の取得から事業運営までを手掛けてきたNew Frontier Capital株式会社・New Frontier行政書士事務所の編集部にて作成しております。

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